Mi foto
Gijón, Asturias, Spain

viernes, 26 de abril de 2013

CAMBIO DE TERCIO

Hoy cambiamos de tercio, siempre dentro del mundo de la vivienda. Dejamos a un lado por un día temas fiscales y legales, muy interesantes y profesionales, para comentar la nueva promoción que desde la Agencia estamos desarrollando:

El Edificio "el Bibio", situado frente a la Plaza Toros de Gijón, una construcción singular, moderna, en un entorno excepcional por su localización dentro de la ciudad. Con viviendas totalmente exteriores, muy amplias y con soleadas terrazas, diseñadas para no tener vecinos, independientes unas de otras, de 1-2 y 3 dormitorios, con disponibilidad de plazas de garaje y trastero, materiales de primeras calidades, y a un paso del Parque Isabel la Católica, la playa de San Lorenzo, el Grupo Covadonga, el Chas, Las Mestas y el Molinón.

Una iniciativa singular en un año muy especial, en el que se cumple el 125 aniversario de la Plaza de Toros de la ciudad, construida según proyecto del arquitecto Ignacio Velasco, y cuya primera piedra fue colocada el 2 de Enero de 1888 e inaugurada el 12 de Agosto del mismo año.



lunes, 22 de abril de 2013

SENTENCIA DE EL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNION EUROPEA (TJUE) SOBRE LA EJECUCCION HIPOTECARIA

El TJUE dio vía libre a los jueces españoles para paralizar todos procedimientos de ejecución hipotecaria en los que considere que los contratos firmados entre el cliente y el banco pueden contener cláusulas abusivas.

 La sentencia tiene una enorme trascendencia para miles de familias inmersas en uno de estos  procedimientos -paso previo al desahucio-; sin embargo, son muchas las dudas o los interrogantes  que plantea...

1.- No afecta a todas las ejecuciones hipotecarias

La sentencia no implica la paralización de todos los procedimientos ni de todos los lanzamientos -desahucios-. De hecho, no es una sentencia que tenga alcance global, sino que cada juez deberá analizar caso por caso.

“Hasta ahora, el afectado disponía de un plazo de 10 días para plantear al juez la existencia de cláusulas abusivas. Ahora, y con esta sentencia sobre la mesa, aunque hayan pasado esos 10 días, el juez encargado del procedimiento no puede mirar hacia otro lado, sino que está obligado a entrar a valorar la existencia o no de este tipo de cláusulas”, explica Javier Sevillano, de Legal & Media.

2.- No garantiza no perder la vivienda
La sentencia europea permitirá ganar tiempo a miles de familias, pero en muchos casos no evitará que, tarde o temprano, pierdan su vivienda.
 Un ejemplo: “Imaginemos una hipoteca con una cláusula suelo o unos intereses de demora muy elevados. La ejecución hipotecaria ya se ha iniciado. Si el deudor considera que dicha cláusula es abusiva, puede instar al juez a que paralice el procedimiento. Tras la sentencia de Luxemburgo, el juez ya puede entrar a valorarla. Si la declara abusiva puede ordenar una nueva liquidación de las cuotas y un nuevo cálculo de la deuda y archivar incluso la ejecución hipotecaria. El banco realizará una nueva liquidación y reclamará a su cliente las cantidades que correspondan una vez anuladas dichas cláusulas. Si el cliente sigue sin poder pagar al banco, este puede volver a iniciar el procedimiento. En realidad, se consigue dilatar el procedimiento más que resolver nada."

3.- No define qué es una cláusula abusiva y qué no
El TJUE se refiere a las cláusulas abusivas, pero no define cuáles son. "La sentencia se refiere a la forma en la cual se realizan las ejecuciones hipotecarias en España, pero no entra en el fondo, en si una cláusula suelo o un interés de demora, en sí mismos, son abusivos", aclara el abogado Santiago Viciano, de V Abogados.
No dice, por ejemplo, a partir de qué porcentaje son abusivos los intereses de demora o si es abusiva la cláusula relativa al vencimiento anticipado de la deuda o la liquidación unilateral de la deuda impagada.
“La sentencia del TJUE no se pronuncia sobre este tema. Únicamente manifiesta que en cada caso será el juez competente quien lo determine en base a la legislación nacional y a unos criterios generales proporcionados por el Tribunal”, aclaran desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
De esta manera, “todo el peso recae sobre el juez. Es él quien debe determinar si un 18% en un interés de demora es abusivo o no lo es”, aclara Javier Sevillano. “Lo que para un juez puede serlo, para otro puede que no”, añade.
Recordemos, por ejemplo, que los jueces madrileños se reunieron hace un mes para intentar determinar a partir de qué porcentaje se considera abusivo el interés. No hubo acuerdo. No hay que olvidar también que la intención del Gobierno es la de limitar dichos intereses de demora a tres veces el tipo de interés legal del dinero, que en 2012 fue del 4%. La medida se incluye dentro del proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, pero no tendrá carácter retroactivo.

4.- No tiene carácter retroactivo
Este es otro aspecto relevante. La sentencia se refiere a los procedimientos actualmente en marcha. En ningún momento se habla de las ejecuciones ya consumadas. “Las sentencias que ya se han dictado tendrían, en principio, validez. Lo único que puede ocurrir es que se tramite una reclamación por parte del desahuciado y que este acredite que se ha producido un perjuicio”, explican desde DAS Internacional.
No obstante, Juan José Alonso, responsable de derecho mercantil de Lex Nova y abogado de ICAM, señala que “el perjuicio causado a la persona que ha sido desahuciada es irreparable”. Añade que “no hay indemnización suficiente que pueda compensar el perjuicio sufrido”. Y se pregunta, “¿cuál sería la opción, quitar la vivienda a una tercera persona que la adquirió de buena fe?”.

5.- No habla de dación en pago
El TJUE tampoco se refiere en ningún momento a la posibilidad de que el cliente o la familia en apuros puedan saldar la deuda con el banco con la entrega de la vivienda. Sin embargo, gracias a esta sentencia, la deuda que el banco reclama a su cliente puede no ser tan elevada.
Por un lado, por los intereses de demora. Si el juez considera que son abusivos, la cantidad reclamada por el banco será menor. Y, por otro lado, porque el juez también podría considerar abusiva la cláusula de vencimiento anticipado de la deuda.