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Gijón, Asturias, Spain

martes, 19 de febrero de 2013

LA DACIÓN EN PAGO, ¿MÁS CERCA?

El ministro de Economía presenta las enmiendas gubernamentales al Proyecto de ley de protección de los deudores hipotecarios, que pasan por abrir la mano en el Código de Buenas Prácticas y por topar el endeudamiento.

(Fuente: Expansión).




El ministro de Economía, Luis de Guindos, anunció en el Congreso de los Diputados su propuesta de reforma hipotecaria, con "el objetivo de proteger a los deudores". La principal novedad será la ampliación del Código de Buenas Prácticas hipotecarias de la banca, para que más familias se puedan beneficiar de la reestructuración de su deuda y de la dación en pago, tal como adelantó EXPANSIÓN el martes. Además, se limitará a 30 años el plazo máximo de amortización de las hipotecas que puedan ser objeto de titulización.

¿Cómo se incentivará la dación en pago? Se "elevará", según De Guindos, el umbral de ingresos para poder beneficiarse del código, actualmente en 16.000 euros anuales (2,5 veces el IPREM). La idea es situarlo en 3 veces el IPREM (19.000 euros anuales), apuntó el ministro. Ese umbral también se modificará "para ser más inclusivo y modificarse en función de las cargas y las situaciones familiares", señaló, aunque incidió que lo fundamental será elevar el umbral de ingresos.
Además, si el banco rechaza la reestructuración de la deuda que propone el deudor dentro del Código de Buenas Prácticas, tendrá que justificarlo por escrito. Asimismo, se reducirá del 20% al 10% el interés de demora de los alquileres que se pondrán a disposición de quienes opten por la dación en pago.

Estas medidas buscan hacer más atractivo el código bancario, ya que sus resultados hasta ahora han sido escasos. De marzo a diciembre se registraron 1.500 solicitudes de adhesión a las ventajas del código, de las que se resolvieron 800. En 317 casos se reestructuró la deuda y en sólo 78 se aprobó la dación en pago. Con las medidas que propone el Ejecutivo ahora, cancelar la hipoteca con la entrega de las llaves será más fácil.

Por otro lado, De Guindos explicó que la limitación a 30 años del plazo de amortización de los "préstamos para vivienda habitual que puedan ser objeto de cédulas hipotecarias" busca desincentivar el "sobreendeudamiento" de las familias. "No es que se prohíba conceder hipotecas a más de 30 años, pero se limitarán de forma indirecta. 30 años es un tiempo suficientemente dilatado y, si se va a más, la posición del deudor puede ser mucho más vulnerable", agregó De Guindos.

Pactar con el PSOE

Ésta es una medida que propone el PSOE. En principio, el Gobierno lo que quería era limitar el plazo de los préstamos a la edad de jubilación de los deudores, pero ahora será más fácil buscar un acuerdo con la oposición.

Las enmiendas que el Gobierno y el PP quieren poner sobre la mesa de negociación con el resto de partidos se han concebido como punto de partida para un gran acuerdo parlamentario, ya que "existen múltiples puntos de encuentro entre los partidos", como apuntó De Guindos. Es decir, son enmiendas que se podrán mejorar en la tramitación parlamentaria, en aras de un acuerdo que se firmaría "a mediados de febrero".

La diputada del PSOE que defendió la enmienda a la totalidad en el Congreso, Leyre Iglesias, calificó el plan del Ejecutivo como "medidas de mínimos, que afectan a muy pocos".
Sin embargo, Guindos hizo otro guiño a los socialistas, aprobando una medida retroactiva: se reducirán los intereses de demora de las hipotecas del 20% actual al 12%. El Ejecutivo iba a proponer rebajarlos al 6% (el interés legal, del 4% este año, más dos puntos), pero ahora los limitarás a "tres veces el interés legal del dinero". Es decir, al 12%. Pero de forma retroactiva, lo que supone un alivio para miles de hipotecados. Cada persona que impague una hipoteca antigua o futura tendrá ese tope del 12% desde el día después de la entrada en vigor de la reforma. Incluso quienes actualmente ya pagan intereses de demora.

Esta modificación sobre los documentos que preparaba el Ministerio de Economía -que apostaban por unos intereses del 6%- se produce tras una reunión del Tesoro con representantes de las entidades financieras, y a la espera de la negociación con el PSOE, que se planta en el 6%.

Asimismo, se cambiará de forma radical el marco de actuación de las tasadoras. En primer lugar, se aumentará del 60% al 70% el valor de tasación mínimo al que se adjudican los bancos los inmuebles en las subastas, cuando quedan desiertas. Además, la tasación que presente el deudor prevalecerá sobre la del banco, y será, como mínimo, del 75% del importe al que se valoró el piso en un principio.
También se facilitará el acceso de los postores a las subastas, rebajando los requisitos como el aval necesario para pujar, que caerá del 20% al 5% del valor de tasación.
Por último, se limitará del 25% al 10% la participación máxima de la banca en las compañías valoradoras.

miércoles, 13 de febrero de 2013

Mercado de Segunda Mano

El Mercado de Vivienda es de Segunda Mano

El Mercado de la Vivienda en Gijón es hegemónicamente de Segunda Mano


Agencia Álvarez




El 78,21% de las ventas cerradas en 2012 fueron de pisos usados frente a un 21,79% de producto inmobiliario nuevo. Así se pone de manifiesto el  estudio de la Agencia Álvarez, que confirma el cambio de tendencia experimentado en la oferta y la demanda inmobiliarias de la ciudad desde que irrumpieron con fuerza las subastas de viviendas propiedad de entidades financieras.

Los descuentos en algunos pisos embargados por ejecuciones hipotecarias pueden llegar al 80%, pero en viviendas antiguas y poco atractivas. La media se sitúa entre el 40 y el 60% sobre el precio inicial. Pero la gran ventaja del producto bancario, que también explica su creciente salida en el mercado, es que lleva vinculada la financiación al 100% del valor de tasación. Unas condiciones con las que no se puede competir en este momento en que las entidades bancarias, salvo contadísimas excepciones, dificultan el crédito a todos los demás.

Otro factor fundamental para explicar este predominio de las ventas en segunda mano es que cada vez se inician menos promociones nuevas y también van quedando menso excedentes de constructores por colocar. Baste recordar que el Ayuntamiento sólo otorgó a lo largo de 2012 cinco licencias para construir nuevos edificios residenciales. En total 305 viviendas, de las que más de la mitad son las que promueve Asturcasa en el solar que ha quedado libre en el tramo final de Marqués de San Esteban, frente a la playa de Poniente.

El estudio del comportamiento del mercado de la vivienda en Gijón en 2012 señala que el plazo medio para realizar las transacciones fue de seis meses, si bien precisa que desde que se ajusta el precio sobre las pretensiones iniciales de venta, las operaciones inmobiliarias tardan en cerrarse un mes. Eso sí, siempre que esté resuelto el escollo de la financiación bancaria.

El trabajo de campo también revela que la variable precio es la clave a la hora de adquirir una vivienda en Gijón. Los ajustes llevados a cabo el año pasado rebajaron la media del precio de venta de los pisos hasta 184.958 euros (11.337 euros menos que en 2011 y 12.179 menos que en 2010) y 2.392 euros el metro cuadrado. Las zonas donde más se vendió fueron el Centro (35,60 %), Viesques (20%), y después en las mismas proporciones La Calzada, Montevil-Nuevo Gijón, y Semicentro.

El informe anual de la Agencia Álvarez se diferencia se diferencia de otros estudios, como los que ofrecen periódicamente los principales portales web inmobiliarios, en que los precios considerados son siempre de ventas reales en lugar de los iniciales que ponen las empresas promotoras y los particulares.

En los precios de venta también quedan fuera de valoración las plazas de garaje y los trasteros. Además, han sido descontados en vivienda nueva el IVA y en segunda mano el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Este estudio considera como viviendas nuevas aquellas con una antigüedad igual o menor a dos años y como pisos de segunda mano aquellas con una antigüedad superior a los dos años.